Entre deux chaises

Assis entre deux chaises
Conséquences de l’introduction d’un plafond unique de revenu de 33.000 euros

Etude réalisée par Steven Kromhout, Elien Smeulders, Jan Scheele‐Goedhart, juin 2010, P16080, RIGO Research en Advies BV ∙ De Ruyterkade 139 ∙ 1011 AC Amsterdam Tél. 020 522 11 11 ∙ Fax 020 627 68 40 ∙ E‐mail info@rigo.nl ∙ www.rigo.nl

Suite à la décision de la Commission européenne, le Ministre du Logement, des Quartiers et de l’Intégration va obliger les corporations de logement social à louer au moins 90 % des logements locatifs sociaux à un "groupe cible" défini en référence à un revenu plafond imposable de 33 000 € par ménage.

Cette décision résulte de l’accord passé entre le gouvernement néerlandais et la Commission européenne en contrepartie des aides d’État accordées aux corporations de logement social.

Le Woonbond (association des locataires) et Aedes (association des corporation de logement social, ont d’ores et déjà annoncé dans un courrier adressé le 26 octobre 2009 au Ministre et à la Chambre des députés qu’ils jugent ce groupe cible trop réduit. lls s’inquiètent surtout pour les charges locatives des ménages qui ne pourront désormais plus faire appel au secteur du logement social. Une inquiétude doublement confirmée par les deux études conduites par l’institut Rigo :

 Une première étude s’attache au groupe de ménages avec un revenu annuel imposable compris entre 33 000 et 38 000 €. Ce plafond de 38 000 € a été retenu car il correspond à l’ancien plafond de la sécurité sociale indexé, déterminé en 2005 par le ministre comme étant la limite supérieure du groupe cible « secondaire » de sa politique. Cette étude décrit la portée, la composition et la situation de logement de ce groupe de ménages.

 Une seconde étude s’attache aux possibilités de logement alternatives pour les ménages avec un revenu de 33 000 €. Quels logements peuvent-ils payer ? Et quelle est l’offre sur le marché pour ces ménages ? Quel doit être le revenu de ces ménages pour accéder à l’offre de logements sur le marché de la vente.

Principales conclusions de ces deux études

Ménages entre 33 000 et 38 000 €

 Plus d’un demi-million de ménages aux Pays-Bas ont un revenu compris entre 33 000 et 38 000 €. En ce qui concerne les âges et la composition des ménages, ce groupe est extrêmement diversifié.

 On trouve des ménages avec un revenu compris entre 33 000 et 38 000 € dans tous les segments du marché du logement, des logements locatifs bon marché aux logements en propriété plus onéreux.

 Un ménage moyen avec un revenu de 33 000 à 38 000 € dépense 29 % de son revenu net en charges d’habitation. Les ménages âgés de 30 à 40 ans dépensent nettement plus lorsqu’ils ont un logement en propriété ou un logement locatif non social que lorsqu’ils en ont un dans le secteur du logement social.

 Les ménages avec un revenu de 33 à 38 000 € déménagent surtout vers des logements du segment moyen, du point de vue du prix comme de la qualité. 35 % ont cependant déménagé dans un logement social d’une corporation de construction de logements avant l’introdution du plafond de revenu.

 43 % des ménages avec un revenu de 33 à 38 000 € préfèrent un logement social. Dans les quatre grandes villes, ceux-ci vaut pour près de la moitié de ces ménages.

Alternatives pour les ménages à partir de 33 000 €

 Lorsque les ménages ne peuvent plus faire appel au secteur des logements sociaux en raison de l’introduction d’un plafond de revenu, ils ont en théorie trois possibilités : ils peuvent acheter un logement ; ils peuvent louer un logement à un bailleur autre qu’une institution agréée ; ou ils peuvent louer un logement du secteur libre.

 Dans le secteur de la vente, un ménage disposant de revenus de 33 000 € peut financer selon les normes NHG, sans patrimoine ou financement spécial, l’achat d’un logement jusqu’à 130 000 €.

 Selon l’étude réalisée aux Pays-Bas sur le logement en 2009 (Woon Onderzoek Nederland 2009), 96 % des maisons individuelles en propriété ont une valeur de vente estimée à plus de 130 000 €. En ce qui concerne l’offre actuelle de logements en vente sur le site Huizenzoeker.nl, 7 % de logements seulement sont proposés à 130 000 €.

 Les deux sources indiquent que les logements payables à la vente sont les plus rares du côté nord de la conurbation et dans le Brabant septentrional. C’est dans les zones en recul et dans la région sud qu’on trouve relativement l’offre la plus importante.

 Pour les ménages avec un revenu de 33 000 €, il existe très peu de logements locatifs particuliers disponibles correspondant à leur comportement de consommation.

 Si l’on part du principe qu’au moins 10 % des offres de vente doivent être payables pour les ménages qui ne peuvent plus accéder à des logements du secteur privé avec un loyer allant jusqu’à la limite de libéralisation, le plafond de revenus dans la plupart des régions serait supérieur à 33 000 €.

 Le groupe de ménages avec un revenu de plus de 33 000 € et qui (sans patrimoine ou financement particulier) peut s’offrir moins de 10 % des logements proposés à la vente dans leur région, est composé de 667.000 ménages.

 Parmi ces ménages, 58 000 déménagent chaque année environ. 15 000 ménages au maximum de ce groupe peuvent être logés dans les 10 % de logements du secteur privé restants qui se libèrent.

En savoir plus  :
 Etude complète en version NL
 Contact : Sébastien Garnier