Opérateurs dédiés publics

Ce type d’entreprises de logement social ont une double particularité d’être dédiées au logement social, c’est-à-dire que leur activité principale consiste exclusivement à développer le logement social, et d’avoir été créées spécifiquement par les autorités publiques compétentes en matière de logement social, et notamment :

 par les autorités locales à l’exemple des anciens « Instituts autonomes de logement populaire » devenus « entreprises territoriales du logement » en Italie (ATER, ALER…), les sociétés communales de logement en Suède, en Hongrie, en République Tchèque, en Slovénie et historiquement en Allemagne, les « associations immobilières autonomes d’utilité publique » au Danemark, les « Offices publics de l’Habitat » et « sociétés d’économie mixte immobilières » en France, les « TBS » en Pologne, les « promoteurs publics de logements protégés » en Espagne, les « sociétés immobilières de service public » en Belgique et les « sociétés locales de logement » en Grande Bretagne (ALMOs),

 par les autorités nationales comme le Fond du logement à coût modéré au Luxembourg, l’Institut autonome pour la gestion du logement public au Portugal (IGAPHE) et le Northern Ireland Housing Executive en Irlande du Nord (NIHE), établissement public d’Etat qui a repris en gestion le parc de logement social communal géré en régie.

Les autorités publiques assurent le contrôle total ou partiel de ces entreprises publiques de logement social pour gérer de façon pérenne le service d’intérêt général du logement social sur leur territoire de compétence.

Ces entreprises sont ainsi assujetties à une double obligation organique de service public :

 une compétence d’objet limitée au logement social et aux activités annexes qui y sont directement liées ;

 une compétence territoriale limitée au territoire de l’autorité publique de rattachement.

Ces entreprises peuvent bénéficier de droits exclusifs dans l’accomplissement de leur mission comme en Suède, en Belgique, au Luxembourg et au Portugal ou coexister avec d’autres entreprises de logement social dédiées dans la gestion du service d’intérêt général du logement social comme en France, en Italie, au Danemark et en Irlande du Nord.

Les conditions générales de fonctionnement et d’exercice de leurs missions d’intérêt général du logement social relèvent d’un encadrement législatif fixé au niveau national comme en Suède et en France ou au niveau régional comme en Italie et en Belgique.

Cet encadrement législatif peut s’accompagner d’un processus d’agrémentation et de conventionnement préalable conditionnant l’accès aux aides publiques au logement social à l’exemple de la Belgique et de la France. Quand aux conditions de mise en œuvre effective des actions, elles relèvent de décision des Conseils d’Administration qui sont contrôlés par les autorités publiques de rattachement.

La gouvernance de ces entreprises publiques de logement social se caractérise ainsi par une continuité de la maîtrise de l’autorité publique compétente sur la définition des missions et sur son exécution effective, conformément au principe de l’in-house.

Les relations avec les ménages bénéficiaires s’organisent le plus souvent par leur représentation dans les Conseils d’Administration, par l’organisation régulière de consultation locative voir comme au Danemark par une très forte implication des locataires dans la prise de décision ou en Suède par une obligation de négociation avec les locataires de la définition du service d’intérêt général et des obligations de service public en terme de politique tarifaire notamment.

Les associations locales de locataires sont ainsi associées à la fixation des loyers initiaux et de leurs évolutions annuelles.

Dans certains Etats-membres disposant d’une conception universelle du logement social comme en Suède, ou ayant assoupli ou supprimé l’encadrement de ces sociétés communales de logement comme en Allemagne, la pérennité de ces entreprises ou leurs conditions de fonctionnement sont étroitement liées à la situation budgétaire de l’autorité publique de référence.

Dès lors que le parc de logement social n’est plus assujetti à des obligations de service public en termes d’attribution ou de politique tarifaire, la tentation d’en tirer le meilleur parti est forte, soit en le privatisant comme c’est le cas en Allemagne en le cédant à des fonds d’investissement, soit en le vendant aux locataires en place, soit en exigeant un niveau élevé de dividendes en cas de sociétés communales comme c’est également le cas en Suède.

La relation entre l’autorité publique compétente et le ménage bénéficiaire peut ainsi devenir conflictuelle en témoignent l’organisation de referenda locaux en Allemagne contraignant l’autorité publique à renoncer à la privatisation de ses logements et le développement de mouvements de contestation des associations de locataires en Suède dénonçant cette forme de double imposition.

Ces pratiques de valorisation patrimoniale fortement développées en Allemagne commencent en effet à essaimer en Suède. Outre les pratiques courantes de maximisation des dividendes, la Ville de Stockholm a récemment invité les 100.000 ménages qu’elle loge à travers ses trois sociétés communales à faire usage du droit à l’achat de leur logement.

Ces pratiques de ventes étaient fortement encadrées par une loi anti-vente dite « stop law » qui vient d’être abrogée par le nouveau gouvernement. La Ville de Stockholm envisage par ailleurs de constituer une quatrième société communale de logement, de la doter d’une partie du parc de logements des trois sociétés existantes afin de la vendre à un fond d’investissement à l’exemple de la ville de Dresde en Allemagne.

La dimension d’infrastructure immobilière du service d’intérêt général du logement social et son potentiel de valorisation peuvent ainsi conduire l’autorité publique compétente qui assure à la fois la définition de ce service d’intérêt général et son exécution, c’est-à-dire qui dispose de la propriété de l’infrastructure, à des arbitrages défavorables aux ménages bénéficiaires ou potentiellement bénéficiaires inscrits sur la liste d’attente, à la qualité voire à l’existence même du service d’intérêt général.

Ce mode de gouvernance in-house induit donc ce risque particulier contrairement aux modes de gouvernance fondés sur une dissociation de la définition du service d’intérêt général et de son exécution et par conséquent de la propriété de l’infrastructure.