Critères de convenance

Ce troisième type de critère vise à garantir une affectation optimale des logements sociaux vacants ou neufs à la demande sociale.

Il s’agit de s’assurer que les caractéristiques du logement correspondent au mieux au besoin du demandeur. Ces critères relèvent de données normatives (nombre minimum et maximum de m² par personne) et positives (affecter les logements aux loyers les plus faibles aux candidats disposant de faibles revenus, taux d’effort maximum et de reste à vivre effectif après la dépense logement, capacité d’insertion du demandeur…).

Ces critères de convenance disposent le plus souvent d’une dimension qualitative et sont définis et appliqués au niveau local. Ainsi, le revenu effectif du ménage peut in fine être pris en considération au niveau des critères locaux de convenance alors qu’il ne figure pas dans les critères nationaux d’inscription comme aux Pays-Bas.

Par ailleurs, même si des revenus maxima sont définis au niveau des critères d’inscription, l’attribution du logement s’effectuera en fonction de ratio entre le revenu effectif du demandeur et le niveau de loyer (Luxembourg).

L’importance croissante accordée à ces critères de convenance, notamment aux Pays-Bas (permis d’habiter et attribution par petites annonces personnalisées logement par logement), au Luxembourg, au Danemark, en Allemagne (bon d’accès au logement identifiant avec précision le type de logement auquel le demandeur peut postuler auprès des différents bailleurs), reflète :

 l’évolution des pratiques d’attribution : on est passé d’une logique de qualité du service rendu et de choix de critères généraux d’inscription à une attribution personnalisée par nature et priorité des besoins à satisfaire, l’exemple de l’attribution par liste d’attente individualisée par logement aux Pays-Bas et au Royaume-Union (Choice Base Letting) en est une des manifestations la plus aboutie,

 l’impuissance du bailleur à maîtriser ce niveau d’adéquation dans le temps en raison de la garantie du maintien dans les lieux et de la faible mobilité des locataires ou des processus d’échange des logements entre bénéficiaires.

Toutefois, cette impuissance peut être partiellement compensée par la mise en oeuvre de correctifs tels que les « surloyers » en France ou de « taxe à l’occupation indue » en Allemagne, ou des pratiques plus coercitives telles que la taxation des m² excédentaires quand le ménage en sous-occupation refuse le relogement ou l’introduction dans le bail d’une close de relogement obligatoire en cas de sous occupation du logement comme au Luxembourg.

L’extension progressive du modèle de Delft et d’attribution personnalisée à d’autres villes hollandaises et anglaises illustre parfaitement la montée en puissance des critères de convenance. L’attribution ne s’opère plus par de longues listes d’attente généralistes mais par petites annonces publiées dans un journal spécifique et sur internet. Tous les logements vacants ou qui seront prochainement libérés font l’objet d’une annonce individuelle (avec photo) laquelle décrit avec précision le logement, son niveau de loyer et de charge, son niveau d’équipement, sa localisation, son environnement immédiat. L’annonce précise également les caractéristiques types des ménages qu’il est censé loger en termes de taille, de niveau de revenu (respect des critères de convenance définis par conventionnement avec la Commune dans le cadre du permis d’habiter) et de montant d’aide à la personne. Seuls les ménages correspondants aux critères de convenance sont autorisés à postuler pour le logement en question, ce dernier étant attribué au ménage disposant du plus grand nombre de points (critères de priorité).

D’autres critères de convenance tendent également à se développer, notamment au Danemark et au Royaume-Uni. Il s’agit de critères de convenance exigés par les locataires en place vis-à-vis des nouveaux entrants.

Au Danemark, les locataires exigent que des garanties leur soient données quant au comportement social des entrants et à leur capacité à faire face aux loyers et aux charges. Dans le cadre de la loi sur la « démocratie des locataires », le principe de gestion indépendante par groupes d’immeubles et de co-responsabilité des locataires en cas d’impayés est en effet d’application et responsabilise les locataires à la bonne gestion du groupe d’immeubles.

Au Royaume-Uni, les baux ne sont conclus pour une durée illimitée qu’au terme d’une période d’essai d’un an pendant laquelle le nouveau locataire doit faire ses preuves quant à sa capacité à vivre en collectivité et en bon termes avec le voisinage.